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卖地收入之变ag真人登录网址:土地出让金改由税务门征收解析
浏览: 发布日期:2021-11-08

  ag真人登录注册除了追热点,我也经常写一写行业、专业问题的分析,无论业内还是非专业人士,都有必要知道一点,这些重要的内容如果不了解,往往会对后面发生的热点产生误解。

  今年6月份非税收入征管职责调整通知,明确了土地使用权出让收入转由税务部门征收,在此之前是自然资源部门(原来的国土局)负责征收。当然这个也是有先行试点,今年下半年开始是部分省市,然后明年起就要在各地实施。

  先解释第一个问题,土地出让金是非税收入,只是转由税务部门征收,并没有转变性质,它不是税收。税务部门如今不仅仅负责收税,非税收入征管也有一部分纳入其职责,例如今年这次调整除了土地使用权出让收入(土地出让金)之外,还有款产自于专项收入,海域使用金和无居民海岛使用金等非税收入也转为税务部门征收。

  先区分一下非税收入和税收,两个词本来就正好相对,非税收入基本上包括政府性基金收入、行政事业性收费、国有资源有偿使用收入;这其中土地出让收入属于政府性基金收入,而且占比和增长都是举足轻重的。

  上一个周期来看,2003--2012年土地出让金收入从0.5万亿增至2.9万亿,增幅不小,那时候这项收入占比地方财政就在一半左右;那么到了2020年土地出让收入达到8.4万亿,在今年前四个月,土地出让收入2.14万亿。多年以来土地出让收入一直在增长,而税收则不是绝对的,以2020年地方一半公共预算收入(基本上是税收)就是同比下降的。

  再一个需要区分的是收入的使用,税收是要纳入一般公共预算管理的,这个预算每年需要报地方审核监督的;土地出让收入作为地方收入,前文说到的是在政府性基金预算管理里。

  根据《政府性基金管理暂行办法》,政府性基金是指各级人民政府及其所属部门根据法律、行政法规和中央、国务院文件规定,为支持特定公共基础设施建设和公共事业发展,向公民、法人和其他组织无偿征收的具有专项用途的财政资金。按照2012年财政部代表国务院向全国做的预算执行情况报告所附的名词解释,政府性基金预算是“指政府通过向社会征收基金、收费、以及土地出让、发行彩票等方式取得收入,专项用于支持特定基础设施建设和社会事业发展等方面的收支预算”。

  随之而改变的主要是征收程序,原来的程序是自然资源部门在土地出让的时候与买方签订合同,同时确认出让金数额以及付款方式,然后付款到地方财政部门,今年的调整则是土地出让的一系列前置事项结束后,税务部门去找买地一方征收土地款。这两者主要差异是之前土地款先到财政的专门账户上,之后在到国库,而现在则是直接被税务局收入国库,这中间省了的步骤实际上是有一定时间和空间的,现在就没有了。

  但土地出让收入仍然是地方收入,并不意味着税务部门收了就上缴中央财政,这些非税收入仍然按照现行规定,职改办了征收程序和负责的部门,收入的归属不变,就在地方政府性基金收入内进行预算管理,支出也是通过地方。土地出让金在政府财政收入中占比很高,各地这些年搞建设支撑GDP发展很多的投入,包括融资债务的偿还还是靠这笔收入,因此对于稳定地价和预期,自有其看法。

  征收效率高了自不必说,划归税务局直接收的情况下土地款缴纳就得及时,而且信息更加透明,卖地的收入有多少一目了然,然后在这个基础上就更容易规范这块收入。

  过去这些年大家都知道买房的增值效应(当前的局面是有变化的),然后房子所在的土地其实才是根本,价格一路上涨的同时还非常容易出让,过去十年土地招拍挂地王不断刷新,而且房企争夺不断,这块收入的是地方财政的重要构成。而且之前买地,除了协议中规定的出让条件和付款方式之外,有时候土地款可以缓交,或者一定条件下返还,这个既要看约定,也要看沟通商量,而目前税务局来征收的话,按期催收扣缴,就强化了规范性。

  同时依托土地资产,还有一个就是支撑了地方融资平台的信用规模,说白了是借钱规模,就是之前我写过文章的地方隐性债务问题。城投债的隐忧和社融的克制

  各地的城投公司往往作为地方融资平台,一方面承担了一部分公共建设,一方面也进地产开发,可能你买的房子就是当地城投开发、或者联合其他房企开发的。城投凭什么能融资呢?手里有地,有资产(例如一些自持的商业物业)

  城投参与土地一级开发很多,或者通过跟其他房企一样参与招拍挂买地,这两者情况都有可能将土地拿在手里,同时很多情况下城投参与招拍挂拿地举牌是支撑了土地价格,同时将来还能拿到出让金返还。这就等于土地成了城投平台的资产,其资产负债表规模得以增加,而且如果再合作开发、转手都有预期收益,那么这些就构成了城投平台公司的“信用额度”,再拿来发债或者抵押融资。

  当然近几年处理地方隐性债务,降低杠杆,防范风险的各种措施已经在对城投平台的债务规模进行控制,这个话题就不展开了,链接文章已经做了分析。

  土地出让金转为税务部门征收是规范这个过程,而且为未来的调控提供更多条件,但是目前并未改变土地出让作为地方财政收入重要构成的现状,眼前一时也没法改变;这里又引起个话题就是,房产税能不能作为替代和补充,让地方建设对土地财政的依赖程度。

  土地出让收入显然是增量环境下的最直接方式,然而城市规模扩张并非无止境,城市发展带来的机会和收入与城市生存的门槛之间是有个性价比关系的,这其中房价也是重要因素。而房产税显然是针对存量,已经被购房人持有的资产;与卖地一次性的收入和房地产开发相关税费收入相比,房产税是更持续稳定的收益,但是这里面的相关立法和征税方式三两句话说不清楚。